INFO zur geplanten Bebauung des ehemaligen LPG-Geländes Heidemühle
RECHENZENTRUM HEIDEMÜHLE
(„GREEN DATA CENTER“)
RECHENZENTRUM HEIDEMÜHLE
(„GREEN DATA CENTER“)
Was ist vorher passiert?
Die Gemeinde Hoppegarten plante im Jahr 2018 zusammen mit einem Investor: 58 Einzel- oder Doppelhäuser mit bis zu 320 m² Wohnfläche je Haus und mind. 290 Stellplätzen.
Diese Planung wurde im Oktober 2018 endgültig gestoppt!
Die Change-Org-Petition gegen diese Planung wurde
mit 1.750 Bürgerstimmen erfolgreich abgeschlossen!
Im Jahre 2019 hat eine neue Gesellschaft, die ZAE Projekt GmbH aus Berlin, das Gelände zu Eigentum erworben.
Angesichts der Tatsache, dass sich die Stimmung in der Bevölkerung und in den politischen Gremien der Gemeinde Hoppegarten gegen Neubaugebiete und weiteren ungezügelten Zuzug, insbesondere aber gegen neue Siedlungsprojekte im Außenbereich gewendet hat, verfolgen die jetzigen Investoren unter neuer Geschäftsführung ein anderes Konzept. Ihr im Jahre 2019 wörtlich so erklärtes Ziel war es, das frühere LPG-Gelände auf einer Teilfläche mit einem „stillen Gewerbe“ zu nutzen und den ungenutzten Teil des Geländes zu renaturieren.
Im Einzelnen waren folgende Entwicklungsschritte geplant: Die Hälfte des bebaubaren Geländes sollte mit einem gewerblichen Rechenzentrum modernster Bauart auf einer Grundfläche von 100 x 100 Metern in maximaler Höhe von 10 m über Grund bebaut werden. Die drei fensterlosen Fassadenseiten und das Dach des Rechenzentrums sollten vollflächig begrünt werden. Die verbleibende Hälfte des bebaubaren Geländes sollte durch umfangreiche Gehölzpflanzungen bewaldet werden.
Im Gegenzug zu ihrem Verzicht auf die volle Grundstücksausnutzung in Heidemühle erwartete die ZAE Projekt GmbH eine großzügige Planungsunterstützung für die umfangreiche Wohn- und Gewerbebebauung im Ortsteil Hoppegarten auf einem großen Gelände desselben Investors östlich des Pflanzenmarktes „Pflanzen Kölle“ zwischen der B1 und dem Bollensdorfer Weg.
Der im Jahre 2019 als "Investor" benannte Herr Neue machte damals persönlich die Runde bei allen Einwohnern von Heidemühle und erklärte öffentlich, dass mit diesem seinem Projekt in Heidemühle alle Probleme der Gemeinde und der Anwohner mit dem LPG-Gelände auf wunderbare Weise gelöst werden könnten. Das Rechenzentrum würde sich mit einer Baumasse von insgesamt 100 x 100 Metern Grundfläche und einer Bauhöhe von unter 10 Metern in den von Heidemühle aus gesehen hinteren nördlichen Bereich des LPG-Geländes einfügen. Durch die geplante Aufforstung auf der West- und der Südseite würde der Baukörper des Rechenzentrums gegenüber den umliegenden Naturschutzgebieten optisch vollständig verdeckt werden und nur von der Straße Heidemühler Weg aus sichtbar sein. Das Rechenzentrum könnte im Übrigen weitestgehend emissionsfrei betrieben werden. Die durch den Betrieb entstehende Abwärme würde als Fernwärme genutzt und den umliegenden Gebäuden in der Gemeinde zu geringen Kosten zur Verfügung gestellt.
Das Projekt ging in der angekündigten Form durch die Gremien der Gemeinde und wurde allgemein - mit Bauchgrummeln von uns Heidemühlern - als Ideallösung begrüßt. Dieses damals allgemein als "Green Deal" benannte Doppelprojekt Heidemühle/Bollensdorfer Weg beruhte im Wesentlichen auf der Aussage von Herrn Neue, mit dem Rechenzentrum selbst sei kaum Geld zu verdienen, es sei vor allem als Ausgleich für das profitable Projekt am Bollensdorfer Weg zu verstehen. Vor diesem Hintergrund bekam Herr Neue von den Ausschüssen das OK zur Vorlage eines städtebaulichen Entwurfs.
Den städtebaulichen Entwurf legte Herr Neue am 20.04.2022 den Gemeindegremien vor. Mit einer zu überbauenden Fläche von ca. 18.000 m² - dem 1,8-fachen der ursprünglichen Planung - und der mit 20 Metern verdoppelten Bauhöhe hatte dieser Entwurf mit der zuvor angekündigten Planung nichts mehr zu tun. Statt der geplanten Grüneinhegung zeigt der Entwurf die maximal mögliche Grundstücksausnutzung.
Die Planung vom 20.04 22 fiel daraufhin im Bauausschuss durch und wurde gestoppt.
Am 29.05.22 legte Herr Neue einen nachgebesserten städtebaulichen Entwurf vor, in dem das Rechenzentrum wie in den Gremien gefordert in einem Gebäude zusammengefasst, die Baumasse und die Gebäudehöhe erheblich reduziert und die versprochene Grünabschirmung durch umfangreiche Gehölzpflanzungen im Süden und im Westen wie im Green Deal vereinbart ausgewiesen wurde. Trotz fortbestehender Bedenken der Anwohner und vieler Gremienmitglieder wegen der für das Umfeld immer noch weit überdimensionierten Größe des Gebäudes einigte man sich schließlich darauf, dass dieser Entwurf realisiert werden sollte:
Auf der Grundlage dieses städtebaulichen Entwurfs fasste die Gemeindevertretung Hoppegarten am 30.05.2022 folgenden Beschluss:
Gemeinde Hoppegarten DS 318/2022/19-24
Die Gemeindevertretung Hoppegarten beschließt den städtebaulichen Entwurf des „Datacenters Heidemühle“.
Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfs das Bebauungsplanverfahren fortzuführen und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB (Vorentwurf) durchzuführen.
Nach dem Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "DataCenter Heidemühle" sowie für die 10. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Hoppegarten am 07.09.2020 (DS 120/2020/19-24) wurde durch den Vorhabenträger ein städtebaulicher Entwurf erstellt, zum dem in den Ausschusssitzungen dieses Monates einige Anregungen kamen. Dementsprechend wurde der städtebauliche Entwurf zwischenzeitlich überarbeitet und bildet die neue Grundlage der folgenden Ausführungen.
Wie aus der Anlage ersichtlich, ist ein Rechengebäude mit etwa 14.000 m2 Grundfläche vorgesehen, die durch einen Verwaltungstrakt sowie Netzersatzanlagen (zur Überbrückung von eventuellen Stromausfällen) ergänzt werden. Die gesamte bauliche Anlage wird etwa 1,5 m zum Heidemühler Weg abgesenkt, sodass das Büro- / Lagergebäude etwa 12 m, das Rechenzentrum etwa 13,5 m hoch sein werden. Die technischen Aufbauten werden in den inneren Dachbereich zurückgezogen, sodass außen Platz für eine dauerhafte (auch im Winter!) Begrünung bleiben soll. Auf einen baulichen Sichtschutz zu diesen technischen Anlagen kann dann verzichtet werden. Geplant sind ferner eine entsprechend wertige, optisch dem Naturraum angepasste Fassadengestaltung sowie umfassende Fassadenbegrünungen.
Für die optimierte Emissionsvermeidung durch die Netzersatzanlagen sind Kamine mit einer max. Höhe von 38 m geplant, die außerhalb der Betriebszeiten möglichst eingefahren oder umgeklappt sind (an der technischen Umsetzung wird noch gearbeitet). Die Netzersatzanlagen laufen lediglich für den Probebetrieb einmal im Monat für ca. eine Stunde.
Die Energieversorgung mit Strom aus erneuerbaren Energien wird durch die E.DIS AG mit einer neuen Doppeltrasse von einem noch zu errichtenden Umspannwerk in Fredersdorf-Vogelsdorf aus gesichert. Die Abwärme soll im Sinne der Nachhaltigkeit in das Berliner Fernwärmenetz eingespeist werden. Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Straße Heidemühle an die Köpenicker Allee am nördlichen Siedlungsrand von Waldesruh.
Zur Einbindung des Vorhabens in die Umgebung wird es am Heidemühler Weg sowie zu den südlichen Nachbarn umfangreiche Gehölzpflanzungen geben. Zum Ausgleich der artenschutzrechtlich relevanten Eingriffe ist an der Westseite das Flurstück 1473 primär für Eidechsenhabitate vorgesehen.
Die Untersuchungen zu Altlasten und zur Bodenschichtung (Trag- und Versickerungsfähigkeit) sind abgeschlossen und wurden kürzlich den zuständigen Behörden vorgelegt. Auch die Gutachten zum Artenschutz und zu Biotopen werden jetzt finalisiert und im Rahmen des Umweltberichtes ausgewertet.
Ergänzt werden die baulichen Anlagen durch Sicherheitsschleusen und durch eine Wärmeübergabestation.
Wie ging es weiter?
In einer Informationsveranstaltung des Investors für die Bürger im Gemeindesaal am 22.02.2024 stellte der Geschäftsführer der ZAE Projekt GmbH einen neuen „verifizierten“ städtebaulichen Entwurf vor, der hier abfotografiert wurde und deshalb unscharf ist:
Auf zahlreiche Fragen von Einwohnern, wie es in diesem neuen Entwurf, der das gesamte bisher einvernehmliche Planungsverfahren über den Haufen wirft, kommen konnte, erklärte der Investor,
- die Aufteilung in zwei Gebäude sei praktikabler im Sinne des Schallschutzes und des Anlieferungsverkehrs ) und die vorgesehene Aufforstung sei durch die untere Naturschutzbehörde aus Gründen des Artenschutzes für Freilandarten untersagt worden.
- alle neuen Gebäude würden außen grün angestrichen und seien damit in dem umgebenden Grünbereich hervorragend getarnt;
- die zugesagte Dachbegrünung der beiden Rechenzentren käme aus technischen Gründen nicht mehr in Betracht, weil jeweils die gesamte Dachfläche für die Kühlaggregate benötigt werde.
- die Kühlvorrichtungen auf den Dächern müssten auf jeden Fall errichtet werden für den Fall, dass die Wärmeabgabe an das Fernwärmenetz nicht möglich sei.
- der Fernwärmeanschluss sei nicht vom Investor herzustellen, sondern "ausschließlich Angelegenheit der Gemeinde", der Projektentwickler "könne sich darum nicht kümmern", das gehöre (wörtliches Zitat!) "nicht zu seinem Geschäftsmodell".
- konkrete Leistungsdaten des Rechenzentrums könnten konkret erst genannt werden, "wenn der Betreiber feststünde". Die ZAE Projekt GmbH errichte nur das Gebäude und die zum Betrieb eines Rechenzentrums notwendigen technischen Anlagen
- Einzelne Bereiche des Gebäudes oder das ganze Gebäude würden dann an die sog. "Betreiber" vermietet. Ob überhaupt und welche Flächen an welche Betreiber vermietet werden könnten und welche Leistung die Betreiber dann abrufen würden, sei erst nach Fertigstellung des Gebäudes zu sagen.
- die ZAE Projekt GmbH könne jedenfalls keine Garantie dafür übernehmen wie lange das Rechenzentrum mit welcher Auslastung betrieben werden könne.
- Das Hochfahren der Dieselmotoren im Probelauf müsse einmal in der Woche durchgeführt werden.
Was folgt daraus?
Der Fernwärmeanschluss, der als einziges das propagierte Markenzeichen "green" rechtfertigt, steht danach in den Sternen. Obwohl man in den Verhandlungen 2022 immer von einem Anschluss an das Berliner Fernwärmenetz ausging, soll dieser Anschluss nun Sache der Gemeinde sein, ohne dass irgendwelche konkreten Planungen dazu vorliegen. Welcher Energieversorger soll bitteschön ein wie auch immer geartetes Fernwärmenetz der Gemeinde Hoppegarten finanzieren, wenn die Höhe der Einspeisung durch das Data Center nicht auf lange Sicht festgeschrieben ist?
Das Thema Abwärme war lauf vorliegenden Abwägungsprotokollen gar nicht Gegenstand der Stellungnahmen der bei der Änderung des Flächennutzungsplans beteiligten Behörden, weill alle Beteilligten und alle Behörden offenbar einen Fernwärmeanschluss voraussetzen.
Der Investor, die mit 25.000,00 EUR kapitalisierte ZAE Projekt GmbH ist laut North Data vom Geschäftszweck her ein reiner Immobilienentwickler und plant hier also nun hier unter jahrelanger Vorspiegelung falscher Tatsachen und Ziele ein Immobiliengeschäft mit maximaler Grundstücksausnutzung. Von dem "Green Deal" zusammen mit dem schon weit fortgeschrittenen Projekt Bollensdorfer Weg ist nirgendwo mehr die Rede.
Die Umsetzung des anfangs propagierten Nachhaltigkeitsanspruchs, sowohl was die Abschirmung gegenüber den umgebenden Natur- und Landschaftsschutzgebieten als auch was die Abwärme angeht, war dieser Gesellschaft offenbar nie ein Anliegen. An das, was im Beschluss der Gemeindevrtretung am 30.05.2022 als mit dem Investor ausgehandelter Vergleich der gegenseitigen Interessen protokolliert wurde, fühlte sich der Investor offenbar von Anfang an nicht gebunden. Es ist der Eindruck entstanden, dass es dieser Gesellschaft vor allem um die Sicherung der Grundstücksausnutzung und der Baumasse geht, d.h. falls das Rechenzentrum nicht profitabel genug betrieben werden kann, liegt ein Plan B schon in der Schublade. Dann werden die errichteten Gebäude einfach umgebaut und für ein anderes Gewerbe nutzbar gemacht, für das es mit dieser Baumasse ansonsten niemals eine Baugenehmigung auf diesem Grundstück gegeben hätte.
Rechtliches
Von den Einwohnern befragte Verwaltungsjuristen sagen: Unter den jetzt vom Investor gesetzten Rahmenbedingungen würde die Erstellung eines gemeindlichen Bebauungsplanes eindeutig rechtswidrig sein.
Das zu beplanende Gebiet liegt im sogenannten Außenbereich, also in freier Landschaft. Es ist derzeit unbebaut. Zwar kann die Gemeinde kraft ihrer im Grundgesetz Art. 28 abgesicherten Planungshoheit nach § 30 BauGB auch im Außenbereich eine Bebauung planen, wenn es ein übergeordnetes Planungsinteresse der Gemeinde an einer Bebauung gibt, das schwerer wiegt als die Belange von Natur- und Landschaftsschutz . An einem solchen Planungsinteresse fehlt es im Bereich Heidemühle. Das Planungsinteresse der Gemeinde bestand seit Schließung der LPG in den 1990er Jahren ausschließlich in der Beseitigung der wilden Nutzung des früheren LPG-Geländes mit seinen Schrott- und Müllablagerungen, des sogenannten „Schandflecks in Heidemühle“, durch eine Beräumung des Grundstücks. Dieses Interesse der Gemeinde ist inzwischen durch den Abriss der Baulichkeiten und die vollständige Planierung des Geländes erledigt.
Die Idee der Errichtung eines Rechenzentrums wurde von Seiten des Investors an die Gemeinde heran getragen. Der Betrieb eines Rechenzentrums bringt der Gemeinde keinerlei Nutzen, mit Ausnahme der ungewissen Einnahme von ein paar Gewerbesteuern. Es schafft weder Wohnraum noch verbessert es die Infrastruktur für die Einwohnerschaft. Die Emissionen aus Abwärme und den Auspuffgasen der gigantischen Dieselgeneratoren sind für die umgebenden Naturschutzflächen und die Anwohner schädlich und in keiner Weise ortsüblich.
Ein städtebauliches Ziel, wie es § 30 BauGB vorschreibt, wird mit der Anlage nicht verfolgt. Die Zahl der vom Investor versprochenen 30 Arbeitsplätzen steht in keinem Verhältnis zu dem Schaden, den dieser Riesengebäudekomplex mit seinen Lärm-, Licht- und Abwärmeemissionen der umgebenden Natur und Landschaft zufügt. Ein Rechenzentrum gehört zur kritischen Infrastruktur und muss zur Vermeidung von Anschlägen ganzjährig Tag und Nacht überwacht und nachts hell ausgeleuchtet werden. Allein durch die notwendigen Lichtemissionen wird unwiederbringlicher und nicht durch Ausgleichsmaßnahen abzuwendender Schaden an der Flora und Fauna des umgebenden Naturschutzgebietes angerichtet. Das Rechenzentrum wird mit seiner „Skyline“ im Sommer wie im Winter das allgemein als Juwel der Gemeinde Hoppegarten betrachtete Naturschutzgebiet „Unteres Erpetal“ verunstalten und insbesondere in den Abendstunden auf Jahrzehnte hinaus die Erholung Tausender Erholungssuchender auf dem Europäischen Fernwanderweg Nr. 1 beeinträchtigen.
Daran hat die Gemeinde kein planerisches Interesse, das den in §§ 1, 1 a und 35 BauGB niedergelegten öffentlichen Belangen – insbesondere Natur- und Landschaftsschutz – auch nur annähernd gerecht würde..
Fazit
Der beabsichtigte städtebauliche Entwurf Stand Februar 24 widerspricht eklatant dem Beschluss der Gemeindevertretung Hoppegarten vom 30.05.2022. Es gibt für die Gemeinde keinen ersichtlichen Grund mehr, von den vereinbarten Eckwerten abzugehen. Der "Schandfleck" ist beseitigt, das Grundstück vollständig beräumt. Dies ist allerdings nicht - wie der Investor vielleicht meinen wird - als Vorleistung für eine vereinbarte Bebauung zu verstehen, es ist vielmehr der Part des Investors aus dem vereinbarten "Green Deal". Die Gemeinde hat ihrerseits bereits "geliefert", indem sie eine ihren Interessen deutlich zuwiderlaufende Baumasse am Bollensdorfer Weg möglich gemacht hat. Der Investor muss sich nun seinerseits in Heidemühle den Interessen der Gemeinde, ihrer Einwohner und der geltenden Rechtslage insoweit beugen, als von dem Projekt Green 'Date Center keinerlei Beeinträchtigungen auf die umliegenden Naturschutzgebiete und ihre Nutzer ausgehen dürfen. Die alte Planung - Stand 30.05.22 - stellt dies aus Sicht aller Beteiligten hedenfalls einigermaßen sicher. Sie ist deshalb vollumfänglich wieder aufzunehmen, mit Anpassungen im Sinne der Gemeinde und ihrer Bevölkerung und nicht nach den Interessen des Investors weiter zu entwickeln und im bisherigen Konsens aller Beteiligten zur Umsetzung zu bringen. Sollte dies aus Sicht des Investors technisch nicht umsetzbar sein oder sich finanziell nicht rechnen, hat er allein die daraus erwachsenen wirtschaftlichen Risiken zu tragen. Notfalls ist dieses Vorhaben aufzugeben.
Ein Baurecht des Investors ist jedenfalls aus dem bisherigen Verfahren zum Flächennutzungsplan unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt erwachsen. Ohne Bebauungsplan kann die Gemeinde dem Investor immerhin im Rahmen des § 35 Absatz (6) BauGB die Errichtung kleinerer Gewerbegebäude für Handwerksbetriebe, Bildungseinrichtungen o.ä. gestatten, damit er nicht auf seinen Abrisskosten sitzen bleibt. Es besteht aber keine Verpflichtung der Gemeinde, dem Investor eine den Interessen der Gemeinde zuwider laufende Grundsücksausnutzung zu erlauben, um seine Profitinteressen zu befriedigen.
Aus Sicht der Gemeinde und ihrer Bevölkerung könnte deshalb nun auch langsam Gras über die Sache wachsen ...
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